Nell'ambito della gestione condominiale, uno degli aspetti più importanti e, al contempo, complessi è senza dubbio la suddivisione delle spese comuni. Lo sanno fin troppo bene gli amministratori, chiamati sovente a risolvere questioni che rischiano di creare attriti che possono minare la convivenza pacifica dei condomini. Per la divisione delle spese si fa spesso riferimento alle quote millesimali, ma vi sono anche dei casi in cui i costi dei beni comuni vengono suddivisi con altri criteri. Vuoi scoprire di più? Continua a leggere👇
Cosa sono le quote millesimali e perché sono importanti?
Si tratta di un’unità di misura che viene assegnata a ogni appartamento o locale commerciale all'interno del condominio e che esprime la percentuale di spesa di ognuno, a seconda delle caratteristiche specifiche del proprio immobile. Sulla base di superficie, volume, ubicazione all’interno dell’edificio, esposizione e servizi accessori ciascuno riceve una “quota” calcolata in millesimi (da 1 a 1.000) rispetto al totale dell'intero edificio. Ogni condomino contribuisce poi alle spese in proporzione alla propria quota.
Le tabelle millesimali possono essere generali o di gestione : le prime interessano il peso decisionale di ogni condomino in assemblea e la ripartizione delle spese generali in base al valore di ogni edificio rispetto all’intero condominio (millesimi di proprietà), mentre le seconde servono per dividere le spese relative a specifici beni comuni in base all’utilizzo effettivo, e possono essere diverse dalle tabelle generali.
Ne deriva che un singolo condominio potrà avere un’unica tabella millesimale generale e più tabelle millesimali di gestione, visto che queste ultime saranno fatte in base al numero di beni comuni presenti nell’edificio. I casi più comuni di tabelle di gestione riguardano l’uso dell’ascensore, le spese per la pulizia delle scale e il riscaldamento centralizzato. Quest’ultimo modo di approccio alle spese basato sull’uso effettivo non solo garantisce una migliore equità tra i condomini, prevedendo una partecipazione alla spesa più alta per chi usufruisce maggiormente di un determinato bene o servizio, ma incentiva comportamenti virtuosi e un utilizzo più consapevole delle risorse comuni.
FAQ FREQUENTI🤔
Chi è abilitato a fare le tabelle millesimali?
Per redigere le tabelle millesimali è necessario avvalersi di un tecnico specializzato, che prepari il documento servendosi delle varie “caratteristiche” di ogni edificio. Può trattarsi di un geometra, un architetto o un ingegnere, oppure dell’impresa costruttrice nel caso di immobili in condominio di nuova costruzione.
Le tabelle millesimali sono obbligatorie per legge?
Il Codice civile stabilisce che le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento condominiale, obbligatorio secondo l’articolo 1138 quando le unità immobiliari sono più di dieci. Ne consegue che anche l’obbligo di predisporre le tabelle scatta oltre tale numero. Tuttavia possono essere presenti anche in condomini composti da meno di 10 appartamenti,
Cosa accade quando non ci sono le tabelle millesimali?
L’articolo 1118 del Codice Civile prevede che, anche in mancanza di tabelle millesimali, le spese condominiali debbano essere ripartite in modo proporzionale al valore di ogni unità immobiliare. Ciò significa che, in un condominio di 10 appartamenti, non sarà possibile dividere le spese nella misura di un decimo ciascuno.
Quante tabelle millesimali esistono per ogni condominio?
Ogni condominio dovrà avere una tabella millesimale generale (o di proprietà) e tante quanti sono i servizi e i beni comuni presenti.
Se da un lato nessun condominio superiore a 10 unità potrà mai rinunciare alla tabella millesimale generale, dall’altro potrà scegliere un appartamento situato in un contesto che, per sua natura, non preveda un gran numero di tabelle millesimali di gestione. Come? Abbiamo visto che ogni complesso immobiliare dovrebbe prevederne un numero uguale ai servizi comuni previsti, e un ottimo sistema per ridurre questi documenti (che poi si traducono in quote aggiuntive di costo nel conto del condominio) è quello di optare per una casa che permetta la massima autonomia energetica, come gli edifici NZEB che noi di Immobiliare Viterbo stiamo attualmente realizzando a Viterbo.
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