Stai pensando di investire nel settore immobiliare Viterbo o altre zone, e vorresti sapere qualcosa di più sul vincolo pertinenziale? Effettivamente nel contesto legale italiano il concetto di vincolo accessorio riveste un ruolo determinante, che tutti (e non solo il proprietario, come vedremo in seguito) dovrebbero conoscere.
Vincolo pertinenziale, di cosa si tratta
Con questo termine si indica un elemento accessorio strettamente connesso con quello principale. Nel settore immobiliare potremmo più semplicemente dire che il vincolo di pertinenza si riferisce a una limitazione che regola la connessione tra l'edificio principale e quelle strutture (garage, cantine eccetera) o spazi (giardini, cortili) che sono considerati accessori.
Il concetto ha il compito di mantenere una relazione funzionale e logica tra il principale e la pertinenza, evitando così discrepanze che potrebbero compromettere l’utilizzo corretto e armonioso dell’insieme.
Vincolo di pertinenza nella legislazione italiana
A regolamentare il concetto di vincolo pertinenziale è l’articolo 817 del Codice Civile, che definisce pertinenza quella destinata in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa. La legge italiana non basa tale concetto su una mera prossimità fisica, ma piuttosto sulla destinazione oggettiva a servizio o ornamento e la volontà di chi gode di un diritto reale sull’oggetto.
Appare quindi evidente che tale vincolo può anche riguardare, oltre alla più classica casa con giardino adiacente, anche un immobile con cantina posta a distanza dall’edificio (o un edificio con posto auto collocato i nei pressi di un altro), purché vi sia la volontà di mantenere i due bene collegati in chi cede il diritto. Un altro aspetto importante riguarda proprio quest’ultimo, che non deve necessariamente essere il proprietario ma potrebbe anche trattarsi dell’usufruttuario, dell’enfiteuta o di chiunque goda di un diritto reale sul bene. Ovviamente non deve poi trattarsi di un utilizzo occasionale, ma coerente nel tempo (se do il permesso di parcheggiare una/due volte nel parcheggio dell’edificio attiguo non posso parlare di vincolo di pertinenza).
Pertinenze, quale trattamento fiscale?
Il bene accessorio individuato come pertinenza dell’abitazione gode di molti benefici fiscali. In primo luogo (se l’immobile principale è adibito ad abitazione del soggetto) può godere dell’esenzione IMU. L’imposta Municipale Unica non è infatti dovuta per l’abitazione principale (a eccezione di quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9) e per le pertinenze (nel limite di una per categoria e unità immobiliare). Ogni immobile utilizzato come abitazione principale potrà quindi beneficiare dell’esenzione IMU per un edificio C/2 (cantina e soffitta), C/6 (box auto e autorimessa) e C/7 (tettoia).
La pertinenza catastalmente autonoma gode anche di benefici sull’imposta di registro (2% come per l’abitazione principale) e sull’IVA. Per essere ammessi a tutti i vantaggi legati alle pertinenze immobiliari è però necessario che il vincolo sia espressamente riportato negli atti notarili e che il titolare del diritto non ne faccia un uso difforme.
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